【一級建築士試験（計画）】分譲集合住宅の大規模修繕工事と決議要件の解説

分譲集合住宅（マンション）の共用部分における工事は、その内容によって必要な総会の決議要件が異なります。ここでは、法律上の規定と「区分所有者数」「議決権」の違いについて整理します。

工事の内容と区分ごとの決議要件

建物の性能を維持・回復するための形状の著しい変更を伴わない大規模修繕工事は、一般的なメンテナンスに該当します。これらは、区分所有者数および議決権の「過半数」で決することができます。

これに対して、建物の価値や機能を大きく変える形状の著しい変更を伴う大規模修繕工事に該当する場合は、建物の区分所有者等に関する法律第17条に基づき、原則として区分所有者数および議決権の各「4分の3以上」の多数による集会の決議が必要となります。

区分所有者数と議決権の違いと必要数量

判断基準となる「区分所有者数」と「議決権」はそれぞれカウント方法が異なります。

• 区分所有者数： 所有者の「人（オーナーの数）」を基準とします。何部屋所有していても1人は1人としてカウントされます。

• 議決権： 専有部分の床面積の割合などに応じた「持分・票数」を基準とします。広い部屋を持つ人はより多くの議決権を持ちます。

特別決議（形状の著しい変更を伴う工事）においては、これら「区分所有者数」と「議決権」の双方が規定の数量（4分の3以上）を満たす必要があります。なお、区分所有者数については規約で過半数まで緩和できますが、議決権割合は4分の3未満に減じることができないため注意が必要です。

免責事項

本記事は一級建築士試験の学習を補助する目的で作成されており、特定の試験問題の出題を保証するものではありません。学習においては、必ず公式のテキストや過去問題、最新の法規をご確認ください。